Главная - Гражданское процессуальное право - Как продать дом покупателю в ипотеку

Как продать дом покупателю в ипотеку


Как продать дом покупателю в ипотеку

Пошаговая инструкция по действиям продавца

Рекомендуется ознакомиться, перед тем как продать квартиру по ипотеке, с пошаговой инструкцией, содержащей следующий порядок действий:

  1. Продавец подбирает покупателя самостоятельно либо перепоручает работу риелтору.
  2. При самостоятельном ведении — потребуется подробное обсуждение параметров финансовой сделки, обязательна встреча со специалистом банка (отдела ипотечного кредитования), покупателем.
  3. Владелец квартиры предоставляет потенциальному покупателю необходимую документацию на жилой объект для получения одобрения в финансовой организации.
  4. У продавца могут запросить дополнительные бумаги (о подтверждении дееспособности, семейном положении, составе семьи и т.д.).
  5. Для выполнения оценки продавец организует доступ в помещение для подготовки отчетности.

Как продать дом покупателю с ипотекой

  • Вниманиеattention
    Предоставление документов заёмщику для передачи в банк.
  • Проверка всех бумаг менеджерами.
  • Одобрение займа и подписание купли-продажи и прочих документов.
  • Регистрация права собственности в ЕГРП через государственную контору или офис посредника – многофункциональный центр. Здесь участвует представитель от банка, покупатели и собственник.
  • Получение выписки покупателем от информационного ресурса Росреестра о том, что недвижимость принадлежит ему лично.
  • После проходит встреча в отделении, где выдаются рубли, а покупатель заключает договор ипотеки и страхования.

Эта процедура самая прозрачная и оптимальная.


Крупные банки просчитали свои, а также риски всех участников операции.

Как продать дом покупателю в ипотеку

Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца.

Если продавец надеется, что покупатель не заметит каких-либо изъянов и купит дом по завышенной цене, то это тоже риск, так как надежды не оправдаются.

Все ли в порядке с документами?

Представители банка проверяют пакет документов с целью выявить наличие обременений. У продавца должна быть кадастровая справка, подтверждающая, что на дом не наложен арест, что нет выписанных родственников, которые могли бы впоследствии претендовать на жильё.

Неприятный момент заключается в том, что домовладелец может и не знать об имеющихся обременениях.

Такое случается, когда, например, ранее по поводу дома возникал судебный спор, предусматривающий временный арест. Спор был выигран и дом остался за продавцом, но арест до сих пор не снят.

Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя.

Важноimportant
Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя.


Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен.

Приведенные выше примеры наиболее распространены, но список ими, к сожалению, не исчерпывается.

Под бременем

Обременения объектов недвижимости содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в этот же реестр вносится запись и о продаже загородного дома.

Таким образом, если дом сдан кому-то в долгосрочную аренду или является предметом залога, то от покупателя скрыть факт обременения невозможно.

Тем не менее в договоре необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц и что никаких прочих обременении имущество не имеет.

Если этого не сделать, то можно впоследствии столкнуться с тем, что приобретенный вами дом сдан в краткосрочную аренду (сроком до года).

Действие сделки завершается в тот момент, когда с заложенного дома снимают обременение. Затем нужно вновь посетить нотариуса для заключения договора купли-продажи, который должен содержать сведения обо всех участниках соглашения:

  • фамилии, имена, отчества;
  • подробные паспортные данные;
  • идентификационный номер;
  • адрес регистрации и фактического проживания;
  • полное описание недвижимости – общая площадь дома, размеры земельного участка, его местоположение.

При продаже ипотечной недвижимости наличные деньги передают продавцу через банковскую ячейку или безналичным расчетом на открытый аккредитивный счет.

Что делать, если банк отказал

Отказ банка в продаже ипотечного дома может быть мотивирован нежеланием его сотрудников заниматься такой сложной процедурой.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: риски

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным.

Инфоinfo
Объясню. Сама через этот ад прошла.

Продавец никак не защищен в этой сделке. После регистрации сделки, банк перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель может не перечислить их продавцу.


Все! Продавец уже не собственник квартиры, переход права собственности уже зарегистирован, а денег нет. Судиться можно долго и не факт, что продавец выиграет.
Банку плевать на расчеты между продавцом и покупателем, т.к. у банка двусторонний договор — заемщик (покупатель) и банк. Продавец для банка вообще не человек. Хотите стать бомжом -соглашайтесь на продажу в ипотеку.

  • Zyf, не несите пожалуйста чушь.
    «После регистрации сделки, банк перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель может не перечислить их продавцу.

Сумма оценки, указанная ими, и будет максимальной для реализации данной квартиры. Как правило, она ниже заявленной продавцом. Он либо должен согласиться на сделку, либо искать другого покупателя.

  • Оплату ипотечного страхования квартиры производит покупатель, но последствия аварий, которые могут наступить до вступления его в силу и отрицательно сказаться на состоянии жилья, будут оплачиваться продавцом.
  • После того, как покупатель подписал договор с банком, оформляется сделка купли-продажи, и продавец получает свои средства на счет после регистрации ее в Росреестре.
  • Риски при продаже квартиры по ипотеке минимальны, если покупатель согласен со сроками оплаты и оценкой банка его квартиры.
  • Тревожным моментом для продавца может стать ожидание денег после подписания договора купли-продажи.
  • в одной указывается фактическая сумма по договору,
  • а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.

При возникновении конфликтных ситуаций покупатель может предъявить и вторую расписку в суд и налоговые органы.

Например, если сделка будет аннулирована в суде и потребуется возврат средств от продавца, который получит в этом случае санкции от налоговой.

Заключение

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса.

Можно назвать лишь несколько учреждений, согласных работать по этой схеме:

Кредиторы отдают предпочтение высоколиквидной городской недвижимости со всеми коммуникациями. При выдаче ссуды на покупку загородных объектов, они учитывают:

  • степень удаленности жилья от крупных населенных пунктов;
  • насколько развита инфраструктура района (наличие школы, детского сада, поликлиники, производственных предприятий, магазинов и др.);
  • месторасположение (отдельно стоящее здание или расположенное на густонаселенной улице);
  • стоимость дома.

Ипотека Сбербанка на дом: требования и особенности оформления

Обычная ссуда не превышает 80% от цены жилья.

Рекомендуем прочесть: Сделать инн через интернет

Ипотека для продавца: процедура, риски, плюсы и минусы

Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой.

Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.

В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.

Какие существуют риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

А если речь идет об ипотеке военным, то проверка будет еще дольше — на целый семь рабочих дней.

И договор надо внимательно читать, и в случае несогласия, ошибок, опечаток — обращать на это внимание Банка (как правило при ипотеке сам Банк предлагает свой проект договора). Ошибки будут исправлены и проблем не будет. И совсем другое дело, если Банк именно намеренно, несмотря на ваши возражения сказал, что переведёт деньги сначала покупателю, а потом покупатель переведёт их Вам — вот тогда хватайте свои документы и бегите из этого банка.
Тогда ясно, что это мошенники (возможен сговор Банка и покупателя). Короче, надо просто быть внимательнее, и пользоваться услугами юристов, а не риэлторских жуликов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *